总第”２期城市问题猢年第２期［文章编号】１００２—２０３１（２００３）０２—００４０—０５社区商业的理论与模式沈萌萌［摘要】本文娃社区商业的内涵解析为起点，指出了发展社区商业的现实意义，井在分析社区商业建设兴起的时代背景基础上，列举了中国社区商业建设的可借鉴模式，并对社区商业的规划提出了相应建议。［关键词］社区；社区商业；社区商业中心（中圈分类号］Ｆ７２１．７［文献标识码】Ａ在西方发达国家，社区商业的发展已有数十年的历史。在中国，随着城市现代化进程的推进，旧区改造、市政改造、社区成片开发的力度不断增强。同半年，北京就有１７家营业面积在５００平方米的商业企业走进社区，外资零售企业西班牙迪亚集团、美国７—１１等分别计划在社区开设连锁折扣店和连锁便利店；上海市社区商业的零售额达到了６００亿元，占全社会零售额的３０％，社区商业开发迅速升温。时．第三次消费悄悄降临，新一轮住宅的兴起，市民对生活质量的要求不断提高，消费需求呈个性化、多元化、休闲化等趋势，于是社区商业成为颇受关注的领域，也成为未来商业新的增长点。据《经济日报》报道，虽然中国社区商业建设起步较晚，但有专家预测，未来１０年内，社区消费将占据中国全社会商业零售额的三分之一以上。从国际大都市的发展规律来看，居住区和郊区城镇商业的发达程度，是衡量一个城市及其商业综合竞争能力的重要方面。发达的社区商业是满足居民综合消费的有效载体，也是体现城市现代化综合竞争能力的重要组成部分。当前，加快发展社区商业，已日益成为满足居民消费需求、改善城市社区面一．杜区萄业的内强要明确社区商业的内涵，首先要确定“社区”这一概念。在西方社会学史上，对社区概念的定义、解释差不多有１００多种，最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。城市社会学家帕克认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共同组合形式中形成的种种联系”（帕克，１９８７）。为研究方便起见，本文所言的社区是指城市社区，“是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”（张鸿雁，２０００）。区位的差异将社会划分为若干个社区，这些社区具有社会的同一规律性，但又因区位不同而具有丰富个性。完全意义上的城市社区具有５大要素：第一是人，按一定社会制度和社会结构关系组织起来的人口；第二是地域，即按一定地域界线具备相对稳定的自然环境和生活居住区域；第三是制度，在一定制度组织中生活有相对稳定的社会关系和生活方式的人群；第四是心理归宿与传经社问题貌、扩大劳动就业、增加地方税收、整合商业资源的迫切要求，更是提升城市综合实力的迫切要求。国内不少大城市已将发展社区商业提上日程，并开始如火如荼地开发社区商业。北京市“十五”规划确立未来５年商业发展的重点之一，就是将在市区和郊区城镇形成４００个配套齐全的社区商业中心。上海商业发展“十五”计划纲要也明确提出，上海的商业布局将从以“四街四城”为代表的市中心商业向“社区商业”转移。据有关资料显示，仅今年上万方数据 《城市问题》２００３年第２期社区商业的理论与模式统，有带本地特征的文化特质，存在着在情感上有沟通、在心理上有认同和归属感的群体；第五是团体与互动，相对互动频率较高的群体及相关非正式组织的社会团体及中介性组织（张鸿雁，２０００）。从以上的社区定义出发，社区商业是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业的这一定义明确指出它的３个特性：首先是地域性，以务便捷、与居住环境相适应、相协调的社区商业，是市民安居的必要条件之一，也是现代化城市的重要标志之一。当前，发展社区商业的重点体现在各大城市纷纷建立、发展与本地区相适应的社区商业中心。今后社区商业的主要形态是购物中心，这是现代商业发展的大趋势。社区商业中心是一个更高层次的商业行为，是在一定地域范围内消费和服务的集聚，它是购物中心内涵延伸基础上的一种改良型创新。大力发展社区商业中心对于社会经济协调发展具有十分重要的意义。居住区为载体，主要为本地区居民服务，不具广域性和辐射性；其次是目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务；最后是多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体，汇多元商业业态于一身。１．改变商业布局，净化社区市场国际大都市的社区商业，不应是“马路菜场”＋“卷帘门”，而应集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体，为社区居民提供一站式、多功能、全方位的服务。发展现代社区商业中心，不仅能够改变目前社区沿街商业零散布局的局面，逐渐形成新型的社区商业构架，而且能够整顿社区商业面貌，打击“马路菜场”的脏乱差和“卷帘门”商店的假冒伪劣，从而起到打假治劣的作用。２．催生商业新业态，提升社区品质社区商业的发展将催生更丰富的社区商业业态。社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、品牌专卖店，还有餐饮、健身、网吧、旅行社、美容美发等休闲娱乐内容，甚至还有药店、邮局、银行、典当行等中心商业才有的业态。这种综合性、多元化的商＝、发展社区萄业的意义社区商业是城市发展规划的一个重要组成部分。真正的国际大都市，不仅需要有繁华的商业街、“一站式”服务的ｓＨＯＰＨＮＧＭＡＬＬ、国际品牌群落云集的大型商业中心，还要有能够为广大居民日常生活提供高质量商品和多样化服务的完善的社区商业中心。社区商业作为城市商业金字塔最底端的部分，是同人们生活最息息相关的，它同社会经济和城市发展密不可分。大城市社区的蓬勃发展，城市居民生活水平的提高，使得生活服务的便捷性跃居为市民需求的主体，现代社区商业中心因而有着美好的发展前景，在未来的城市商业中将担当重任。从社区整合机制的角度看，社区整合机制一般包括制度性整合、功能性整合和认同性整合。它们分别从社会的制度化、专业化和社会化３个方面对社区进行整合。功能性整台从统一社会劳动的角度出发，对伴随社会化分工出现的职业异质性加以整合。社会化分工越深入，各专业之间的依赖性就越强，在市场供求关系的调节下，各专业之间将达成一种有机的联系，形成一个有机的整体。社区商业作为社区功能性整合的一个要素，在导引专业化大生业业态不仅满足了居民的生活需求，更提高了居民综合生活质量，使整个社区的品质得以提升，使“家”的概念得到延伸。３．集中环保。有序管理商业形态在原来的条形社区是呈散状分布的，难以符合环保要求。而社区商业中心顺应了当前城市社区块状发展的趋势，改变“楼上住房楼下店”的旧貌，对各商业业态进行了集中统一的管理，从而有利于集中性环保，变无序管理为有序管理。三．社匿商业在中国※超的时代背景社区发展和社区建设的国际浪潮，居民委员会向社区委员会的国内转型，共同组成了社区商业在中国兴起的时代背景。１．社区发展和社区建设的国际社会发展战略如世纪６０年代以来，社区发展作为联合国推产的社会组合从机械性团结逐渐走向有机团结的自发过程中发挥了重要的作用。社区商业的建设不仅是一项商业发展工程，也是一项民心工程、安民工程。它为社区居民创造了更多的就业机会，提高＿『社区的社会保障程度。建设环境优美、功能齐全、服经社问题万方数据 《城市问题》２００３年第２期社区商业的理论与模式广的一项世界性运动，伴随着社区建设的推进，越来越成为世界各国所追随的热点。社区商业作为第五次零售业的新一轮变量，实际上是一个社区建设问题，归根结底是一个社区发展问题。社区服务是社区建设的核心，而社区商业是扩展社区服务的重要内容。没有完善的社区商业，就不能为居中的中国社区商业规划可以借鉴国外成熟商业社区的经验，在学习中发展，在摸索中创新，建造富有中国特色的社区商业模式。１．欧美的社区商业中心欧洲盛行大型新兴社区商业。例如，英国伦敦东南郊区的Ｂｌｕｅｗａｔｅｒ购物中心，在１３．９万平方米的营业面积中，有５７家国际零售商入驻，集中分布着３个广场，共３３０家商铺，其中包括３家大百货店、２００家专卖店、５０家餐厅酒吧、１３个放映厅组成的多功能电影院等等，满足着周边６０分钟汽车车程内１０余万居民的日常消费需求。美国的社区商业中心有两大发展特点：一种是在“中心”内有一主题，如以一家大超市为主，附带部份折扣店或全部专卖店、厂家直销店等；另一种是突破传统观念，呈块状型，与周围的文化娱乐等设施结成联盟，使块状不一定只位于一幢建筑，而是扩展为一个较大的消费空间。２．日本的社区商业中心“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。例如，日本东京都神乐坂商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在１００多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、２４小时便利店以及传统杂货店等２４８家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市的传统文化特色的重任。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。例如，日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多种功能于一体的生活园地。２５０家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。日本规划最大、全美式的社区商业中心是东京民提供全方位的优质服务，就不能为社区建设奠定良好的经济基础。从社区发展内涵看，发展社区商业对于提高社区生活质量、创造更多就业机会有着直接的促进作用。２．中国城市化水平的不断拓展１９８０年代以来，我国的城市化水平有了明显的提高，大城市的郊区化、新兴城市群的形成以及城市中心区的改造，都给社区商业的发展提供了良好的机遇。一方面，中心城区的商业设施已接近饱和，出现竞争白炽化和经营微利化的情况，中国零售业需要寻求新的突破点。另一方面，伴随着城市的日益空心化，居民外迁导致新的住宅小区不断出现，新住宅小区与原有的住宅小区融合成新型的社区，则需要配备完善的现代化社区商业；传统的商圈不断向外围拓展，商业分布也呈现出离散化、多元化的特点。此外，社区建设进入整体推进、全面拓展的新阶段，也对社区商业提出了新的时代要求。３．大众消费理念的变化随着城市功能形态的变化和市民对高品质生活的追求，市场消费热点、社会消费形态、市民消费心理等也随之发生了很大变化。居民整体消费层次从“温饱型”向“小康型”过渡，消费等级的提升带动消费观念的变化。以物质消费为主的传统消费观，必然转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费将成为生活主流，并逐步向体验消费发展。１９９６年开始实行的双休日制度也在一定程度上影响了人们的生活习惯，改变了人们的消费习惯，更多的闲暇时间使购物和其他社会活动大大增加。“消费就是享受生活”的观念得到了普遍认可，在社区内解决居民日常生活消费的呼声日渐高涨，这些都需要新的商业形式来承接，提供良好的空间和环境，推动综合性消费的发展。、近郊船桥市的拉拉普多，除了本身的休阕文化设施外，中心还设有公共休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等，形成一个生活小区，使来到这里的顾客得以尽情享受。３．新加坡的社区商业中心ＨｏｍｅＢｙＨｏｍｅ（邻里之家）是新加坡社区商业中心的名称，即按照社区建设的配套建设指标，根据物四．杜区商业的模式国外发达国家的社区商业早已成为居民综合消费的载体，占社会商业支出总额的砷％左右。起步业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。经社问厢万４２ 方数据《城市问题》２００３年第２期社区商业的理论与模式中国人民大学竞争力研究中心的有关专家在对国外的社区商业中心进行研究的基础上，结合社区商业的课题调查，提出３种可供中国社区商业建设参考的模式：根据常住人口的消费需求和小区结构，可建立“沿街式”、“团组式”、“多点式”等３种类型。外，曹杨的社区商业示范街、联洋的邻里中心、凌云的大型布局规划、长宁的“组团型”块状社区商业、普陀的“１０２０３０”网络（即居民步行１０分钟可迭各类便利店，步行２０分钟可逮中型商场、中小型餐饮娱乐场所等，步行３０分钟可遮大型购物中ｏ、大卖场、大比较传统的“沿街式”是以工薪阶层为主要消费群，其间一般设ｌ家中型超市、ｌ家便利店、１家修配店以及若干中小餐馆等；“团组式”和“多点式”则以中高档消费水平为主，前者以大型商场为主体，重点发展便民利民的商业网点，后者以一定档次的服务和餐饮为主要内容。型餐饮娱乐场所等）也是很有特色的大型社区商业示范点。五．硝社区商业规划的思考社区商业看似一块诱人的奶酪，但只有在合理引导和企业科学经营的双重作用下，它才能获当前国内的社区商业建设虽仍在探索中，但其中不乏有创新的火花。北京和上海两地作为全国大得可持续发展。因此，在大力发展和完善社区商业的浪潮中，需要预先和适时地对其发展进行缜密规划。城市发展的龙头，也在各自的社区商业发展实践中提出了不少新的思路。北京的社区商业中心主要从商业业态的角度规划，以零售业为主。“十五”规划中的４００个社区商业服务中心，主要配套设施至少包括１个以经营粮１．规划先行，适时调整社区商业的规划主要在区，要把发展社区商业的任务列入各区的城市和经济发展规划之中，要加油副食品、小百货等生活日用品为主的综台超市，１个社区菜市场、２—３家餐饮企业和ｌ一２个综合便民商业服务点。从家门到购物场所的距离原则上不会超过５００米，而且还有各式各样的上门服务、网络服务满足人们的特殊需求。在商业设施配建上，首先，重点发展与居民生活密切相关的社区便利店和社区超市；其次，支持引进社区小型折扣店，大力发展连锁经营的综合超市，以满足中低收入居民的需求和消费；再次，鼓励消费水平较高的社区补充完善美容美发、酒吧茶馆、餐饮娱乐、健身休闲等个性化消费的商业服务设施。此外，在少数民族、知识分子、弱势群体等特殊群体聚居区内开办符合其生活习惯、生活特点的服务网点。强社区商业的规划制定，明确建设社区商业的模式、形态和业态结构。规划前，相关人员要进行市场调查．掌握社区居民的收入水平和消费层次，了解社区居民的消费习惯和消费心理，以此做出合理定位，决定布点的规模、位置、运作方式、经营档次；管理部门要在房产开发前期介入，对商业网点、设施等预先规划，加强与统筹规划社区商业的开发商的沟通，防止产生新的矛盾。规划中，要注意商业功能结构、行业结构以及品牌结构等应当与社区的规模、层次相适应。新建社区商业宜用点状、组合式，并尽可能使商业设施与居住区分离，原有社区则应采取调整、完善其功能与业态的方法。在规划实践中，相关人员要根据实际情况对原定规划进行适时调整，改进其中不合理、不可行的部分，补充遗漏的部分，实现规划效益的最大化。２．体现以人为本原则，符合商业发展规律社区商业要充分体现以人为本的原则，以方便居民日常生活、提高生活品质为中心，以小型网点为主，大力发展食品、日用品、餐饮、文化等各类日常生上海的社区商业中心虽然也从商业业态出发进行规划，但结合社区服务的做法颇值得一提。位于上海浦东的华联社区商业中心，就是沪上首家集购物、餐饮、娱乐和社区服务于一体的社区商业集合体。在这种新型的零售模式中，既有提供物质消费的百货店、大卖场、专卖店、便利店，还有提供服务消费的餐饮、休闲、娱乐、维修、房产中介、旅行社、银行、药店等等，甚至连社区委员会的部分功能也迁移至此：在２５０乎方米的“邻里乐”中心里，提供有家政、求职、代发养老金、代办社保等２０多项服务内容。社区商业中心与所属街道共同创建社区服务品牌，把企业的资源优势和社区的组织优势进行互补，为共同创建“文明社区”的发展探索了新的思路。此经社问题活需要的商业和服务业。尤其要大力适应家务劳动社会化和日常生活现代化的趋势，在提高传统服务业的基础上，积极发展符合社区特点的大众餐厅、社区茶馆、洗衣保洁、美容健身、家政服务、老年服务、修理服务、电话购物、网上购物等现代生活服务业，不断提高生活服务水平，形成规范化、标准化、个性化的社区服务体系，基本实现社区居民购物、餐饮、４３·万方数据 《城市问题》２００３年第２期社区商业的理论与模式修理、家政、综合服务、可再生资源回收等基本生活需求不出社区就能得到满足。社区商业要符合商业发展规律，采取新区标配和老区改配双管齐下的路子。新建居民区和危改区要按照社区商业中心配置标准进行配置；已建成的居民区及平房保护区，商业服务功能不够完善的，应通过调整结构、置换房屋用途等办法，按社区商业中心的要求逐步加以完善。３．因地制宜．因人制宜社区商业的重点是规划、建设好配套齐全的社区商业中心，但在建设中要避免片面地求大求全。为此，中国商业经济学会副会长张采庆提出４个适应：其一，商业中心设计与商圈内的居民需求相适应，即与商圈内人员数量、购买力水平、民族文化特点以及拥有私车等情况相适应；其二，商业中心定点要同方便居民购买相适应，就是要考虑居民购买的距离，在居民进出口设点，中心内各店布局都要方便顾客；其三，商业中心的建筑风格与社区的文化氛围、周边居民素质相适应；其四，商业中心规模与经济效益相适应，规模太小了，不能满足居民的需求，规模大了，容易形成资产闲置，出现亏损。例如，北京在社区商业中心规划中提出，距离市级、地区级商业中心１公里以外的居民区，原则上居住人口１—３万应有一个综合性的社区商业中心，营业面积总规模一般应为５０００—１５０００平方米，以一家经营食品、日常生活用品为主的大中型综合超市和一家经营蔬菜等鲜活商品、摊商集中的社区菜市场为骨干，同时发展餐饮、美发、洗染、修理、回收、代办等各类小型生活服务及金融、邮政等配套网点，使之基本满足周边居民日常生活的多方面需要。目标消费群的构成差异要求在规划社区商业时照顾到少数民族、知识分子、弱势群体等特殊人群的生活习惯和生活特点。在少数民族聚居地区，适当发展符合民族消费习惯的商业服务经营网点；在知识分子聚居地区，加大生活服务业和文化产业的发展力度；在老年人居住较集中的地方，适当发展为老年人服务的经营网点。施，后者负责开设“九百家居”、“九百购物中心”和“九百家电广场”。推动大型商业集团开发社区商业，可以把先进的商业业态、连锁的商业网点、品牌化的商品引入到社区，并在周围集聚一批专卖店、专业店、快餐店以及其他文化娱乐企业，组成“联合舰队”实行“团组式”的开发，进一步提高社区商业的组织化程度和商业层次。加快传统商业的结构调整，开发新的服务项目，增加新的服务方式，建设再生资源利用网络，从而使传统商业在转型中获得新的机遇，用现代商业理念和手段，提高、改善、优化社区居民的生活质量。【Ａｂ！北ｒａｃｔ】Ｎｏｗａｄａｙ８ｍ。ｇａｐｏｕ８ｉｎｃｈｉ腿ａ陀ｄｅｖｄｏｐｉ－唔ｄｉｓｃｏｕｒｓｅｄｂｅｋｗｓ眦协ｃｏｍｍｕｎ时ｃｏｍｍｅｒｃｅ∞６ｖＢｂ．Ｔ｜ｌｅｉｓ蛐ｅｍｔｈｅｄｄｉＩｌｉｔｉｏｎ０ｆｃ０ⅡＩｍ山血ｙｃｏｍｍｅｒｃｅ，ａ１１ｄ山ｅ“ｐｏｉｎ协ｄｕｔ山ｅ０ｆｄｅｖｄｏｐｍｅｎｔ．Ｏｎｔ｝ｌｅｂａｓｉｓｏｆａⅡａｌｙｚｉＴＩｇｔｌｌｅｐｒａｃ如ａｌｓｉ印ｉ６ｃａｎｃｅｓｋ帕ｋ口。岫ｄｉｎｔｈｅ鲥ｄａｙｓｗ｝＊ｒｅｃｏⅡ衄ｕＩｌｉ姆ｃｏｎｌｍｅｒｃｅｈ拈８ｐｍｎｇａｎｄｅｘｔｅｒｒｌａｌｐ叫ｅｍｓ“ｐ，龇ｉｎｔｅⅡｄ【Ｋｅｙｎｉｔｙｅｎｃｅ．ＥｖｅｎＩｕａⅡｙ邮ｍｅｃｏｎ８咖ｃ由ｅ曲ｉｃｅｏｎ灿Ｉｌｇｐ州ｃｌｄ且ｒｉｚｅｄｆｏｒ咒ｆｅｒ－ｃ叩岫ｌｌＩｌｉｔｙｃ蛳ｍｅｒｃｅａ陀ｂＩｎｕ出ｆｏｎｖａＩｄｅｍｐｏｄ岫ｗｏｒ出】㈣ｎ畸；ｃｏⅡＩｒ【１ｎｉｔｙ００Ⅻｅｒｃｅ；ｃ０Ｈ·ｍｕ—参考文献ｌ陈小力．杜区商业显现潜在商机束来ｌｏ年社区商业消费将占令社会商业零售额的ｌ／３经济日报，２０００—０８—３０２上海将建大型社区商业示范点ｈ呻：，，ＷＷｗ”妯８叫．ａ√ｘｃ８ｗ／酬，酬１．ｈ３帕克［美］等，宋倥岭等译．城市社会学北京：华夏出版社，１９８７４张鸿雁．侵人与接替——城市社会结构变迁新论南京：东南大学出版社．２０００５社医商业模式应博采众长突出民族特色．北京娱乐信报，２∞２—０８—０ｌ６聂小明社区商业厉兵秣马中国商贸，２００２２４．多藁道推进社区商业发展建设社区商业仅仅有合理规划是不够的，积极寻求多方投资渠道、开发社区商业，才能实现规划蓝图。培育一批专业从事社区商业开发的房产开发商，可以形成良性的运作机制，降低开发和经营成本，实现滚动式的发展。例如，上海大华房地产开发公司和九百集团联手，前者开发了一批大型商业设［作者简介］沈萌萌（１９７７一），女，汉族，浙江绍兴人南京大学社会学系２０００缎研究生。［收稿日期］２００２—０９—２６（责任鳊辑：胡云）经社问题·“·万方数据 社区商业的理论与模式
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
沈萌萌南京大学城市问题
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